Copio una nota para Ámbito Financiero de Florencia Lendoiro. Gracias Darío!

POR TASAS VARIABLES Y CUOTAS IMPAGAS

La llegada de Mercedes Marcó del Pont al Banco Central y su intención de mejorar el acceso al crédito reactivaron las expectativas de encontrar una solución para los tomadores de créditos con tasa variable, perjudicados por el alza de intereses de los últimos años que provocó que las cuotas que pagan sus préstamos se duplicaran. La situación es además hoy más propicia para negociar una ayuda ya que las tasa Badlar, de referencia para la mayoría de los préstamos, se encuentra a la mitad de lo que estuvo hace un año. Aun así, los deudores hipotecarios aseguran que es imposible pagar los créditos, en parte por las cuotas que ya adeudan. Por eso, dicen, se necesita la intervención oficial.

La poca ayuda conseguida en 2009 en el Ministerio de Economía, el conflicto entre el Gobierno y el ex titular del BCRA Martín Redrado, y las vacaciones de verano hicieron que el grupo de deudores nucleados en hipotecarios.org bajaran la guardia durante un tiempo. «Vemos que ahora hay interés de que se reactive el crédito y se otorguen tasas fijas o accesibles, pero nadie dijo nada todavía sobre los que estamos en problemas por créditos que ya tomamos», dijo a este diario Darío Pavoni, coordinador de hipotecarios.org.

La situación de este grupo de más de 500 personas sigue siendo delicada. Se trata de familias que tomaron préstamos hipotecarios a partir de 2006, algunos de ellos, incluso, se dejaron seducir por la iniciativa que impulsó el secretario de Comercio Interior, Guillermo Moreno, en ese momento llamado «créditos para inquilinos».

Con la idea de que los bancos cobraban tasas abusivas y exigían requisitos imposibles de alcanzar para el público, Moreno ideó una línea de préstamos en la que el valor de las cuotas sería equivalente al alquiler que pagaba hasta entonces el tomador. Así, hubo personas que obtuvieron un crédito por el que pagaban poco más de $ 900 al mes cuando el alquiler les demandaba apenas unos pesos menos. Pero en 2009 ya, con tasas que superaron el 25%, esa cuota subió repentinamente a más de $ 2.300. La relación cuota ingreso, claro, también se desmadró. Las entidades financieras calculan que los tomadores pueden pagar hasta un 30% de sus ingresos mensuales, pero a medida que avanza el préstamo, la relación deja de cumplirse.

En esos y otros casos en los que los créditos se ajustaban por una tasa fija durante un período y luego pasaban a una variable, la diferencia entre la primera cuota pagada y la nueva se hizo insostenible. En 2006, por ejemplo, uno de los miembros de la organización aseguró que pagaba una tasa del 9% que hoy se encuentra en un 18%. En rigor, el costo financiero total de los préstamos hipotecarios llega hasta el 30% en algunos bancos.

Según comentaron miembros del grupo de deudores hipotecarios a este diario, la idea es retomar los pedidos al Gobierno cuando comience marzo. El primer intento será nuevamente el Banco Central, que el año pasado sólo proveyó asistencia técnica para evaluar la situación de cada cliente para que pueda negociar luego en forma particular con su banco. De hecho, algunos clientes lograron una baja en la tasa o en la cuota, o la refinanciación de la deuda.

Como en la primera reunión como titular de la entidad monetaria que mantuvo Marcó del Pont con los representantes de las cámaras que agrupan a los bancos, la funcionaria dijo que el acceso al crédito hipotecario y productivo era una prioridad; los deudores creen que es momento de insistir en el pedido de ayuda. Incluso, en ese encuentro con banqueros, Marcó del Pont expresó su interés por crear condiciones para ampliar las líneas con tasa fija.

Como muchos sabrán el día de ayer comenzaron a circular por el BCRA los primeros deudores para negociar una baja en las tasas momentánea mientras buscamos la solución final. Quiero aclarar para los mas aprensivos que esto no significa el desmembramiento del grupo ni mucho menos. Es una herramienta fundamental para que en los próximos meses podamos seguir luchando pero con el cinturón menos apretado. Nadie de los que va a negociar se baja del grupo y se queda conforme, todos juntos seguimos luchando por la solución definitiva a nuestro problema con estas exorbitantes tasas.

Ayer fue otro día de Mesa de Trabajo en el BCRA para los coordinadores, les dejo el resumen de lo trabajado aquí.

Duración: 1hs 30 min

Temas planteados

Negociaciones del Santander Río

El Rio presentó 2 alternativas de solución a corto plazo.

1. 15% por 3 meses. Luego se vuelve a renegociar
2. 18% hasta el 31/12/09. Luego se vuelve a renegociar

Se preguntó porque no hacen una propuesta general, si es lo mismo para todos. Se nos explicó que basicamente era por los casos que si pueden pagar la cuota actual.

Nos informaron que se presentaron un total de 18 familias. Supuestamente, arreglaron 4/5 familias. Las demás pidieron analizar la propuesta.

Propuesta individuales separatistas y abusivas del Francés

• Se planteó nuestra indignación respecto a la actitud del Francés, utilizando nuestra base de deudores para que Jorge Troisi, con un objetivo claro de dividir al grupo, genere falsas expectativas, para que los deudores no llegaran a la mesa de negociación en el BCRA.
• Además, se le comunicó que estaban enviando cartas documentos por solo 10 días de retraso y que los costos se lo cobraban al deudor.
• Independientemente, hoy empiezan a llamar a la gente del Francés, para comenzar con las negociaciones de acuerdo a las pautas establecidas.
• El negociador del Francés sería Hernán Marzovilla (Gerente de Seguimiento de Riesgos)
• El BBVA Francés consultó al BCRA como eran las propuestas del Santander Río. Seguramente para ofrecer lo mismo.
• Se volvió a remarcar que si la propuesta del BBVA Francés no cumplía con lo pautado, que ni vayan a ofrecer nada, porque no se negociará bajo dichos terminos.

Autonomos

• Se explicó que para demostrar ingresos, los autónomos pueden demostrar los ingresos del 2008, pero no los actuales, que bajaron considerablemente.
• Se le pidió que este tema lo contemplen, porque es algo delicado. Si bien pueden seguir pagando, una tasa del 18% es mucha.

Bco Provincia

• Como no tenemos novedades desde el BCRA, se le comunicó que vamos a seguir este tema mediante nuestros contactos políticos.

Retroactivo

• Se pidió que las soluciones acordades se apliquen desde Diciembre del 2008. (por supuesto que como mínimo tiene que ser desde Enero 2009, como el Provincia), ya que esto generaría una muy buena aceptación por parte de la gente.

Gente del Interior

• El objetivo es arrancar la 2da semana de Marzo, a partir de las experiencias de esta semana y la próxima, sobre todo cuando comiencen las negociaciones del Francés.
• Se planteó principalmente que arranquen con las ciudades de Mar del Plata, Rosario y Córdoba.
• Además, se pidió que la persona del banco que asista a la negociación, este informada del asunto, y que ofrezca lo mismo que se esta ofreciendo en las oficinas del BCRA. Que no se les ocurra aprovechar la situación para ofrecer soluciones abusivas.

Otros Bancos

• Idem Interior. La semana que viene deberian empezar a hablar con los otros bancos, para empezar a citar la otra semana, en base a la experiencia de las negociaciones.

Gente nueva en el grupo Tasa Variable

• La idea es tambien participen de las negociaciones, suministrando nosotros los nuevos cada semana.

Les dejo este excelente apunte enviado por Claudio. Espero les sea de utilidad para encarar las negociaciones particulares.

Para tener en mente

• Si al comenzar las negociaciones no nos favorecen, se suspenden.
• Con ir a escuchar no se pierde nada.
• Nadie tiene que firmar nada ese día, ni siquiera dar una respuesta positiva o negativa.
• Es ir, escuchar y después decidir.

Pautas para la negociación

• No permitir bajo ningún aspecto que se nos incremente la deuda
• Lo que se tiene que acordar es la baja de la tasa o la cuota, y la baja de la tasa es un tope, es decir si la tasa esta por debajo de la tasa que acordamos nos van aplicar esa que esta por debajo.
• Notas aclaratoria sobre este punto:
  • Hay que hablar solamente es la baja de tasa y baja de cuota, eso es lo acordado con el BCRA.
  • La baja de la cuota tiene que ser como consecuencia de la baja de la tasa.
  • Habría dos posibilidades de reducción en el importe de la cuota:
  1. Mediante la reducción de la tasa fijando un tope (que influirá en la cuota)
  2. Reducción directamente en el importe de la cuota

Fijar una reducción en la tasa sería fijar un tope para esa tasa. Es decir, que si la tasa en un futuro bajara por debajo que lo que se acuerde en la reunión como tope, que se nos aplique la más baja. La reducción directa en el importe de la cuota NO IMPLICA que la diferencia correspondiente al interés se pase al capital.

• Que plazo de aplicación?
• Como lo van a instrumentar?
• No se sientan obligados a negociar si no están de acuerdo, eso va a pasar a una estadística, cuantos negociaron y cuantos no, que va demostrar el fruto de esta inciativa, (Quizás sea muy buena, por que hay buena predisposición de las partes o sea un fracaso por que los bancos o nosotros estamos en una postura dura)
• Que nos den algo por escrito, para que nosotros analicemos en frío en nuestras casas, hay una realidad, si no acordamos y vamos con una postura de que voy a escuchar que proponen y me voy a mi casa, esto se va alargar mucho. Lo que se me ocurre es que si estamos de acuerdo con el banco, le podemos decir que después lo podemos manejar en cada sucursal pero llevarse claro que fue lo que negociamos.
• No se contempla subir el capital adeudado durante la negociación por ningún motivo.
• Siempre se debe amortizar algo de capital con cada cuota.
• El resultado de cada negociación debe ser una reducción de la cuota.
• Cualquiera sea el resultado de la negociación no deberá generar ningún gasto extra.
• En caso de que exista una oferta abusiva por parte del banco acreedor esa reunión individual será suspendida y pospuesta para poder evaluarla en detalle.
• No hay un plazo estipulado para la de corto plazo, así como el Provincia dijo hasta marzo (por otra parte estamos viendo para ver que va a hacer cuando venza o que lo prorrogue, pero es otro cantar porque allí influye otros factores) El tiempo será lo que propone el Banco pero no puede ser inferior al menos en 3 meses como el Provincia como mínimo.
• Siempre la tasa deberá ser inferior a la que te están cobrando hoy y que a su vez sea pagable. Ya mencione no creo que ofrezcan el 12 pero tampoco se aceptará un 19% porque es casi la de hoy. Creo que el antecedente del provincia sirve.
• La inscripción en AFIP es suficiente ya que en función de la categoría se infieren ingresos pues esta se encuentra determinada por un tope de facturación
• Yo me sentaría escucharía la propuesta y en caso de tener alguna arquitectura financiera rara pediría aunque sea en una simple hoja que la expliquen, si hay que firmar alguna addenda o escrito pediría modelo y luego si es viable y a uno le cierra presentarse en el banco a acordar esto.
• Si baja mas lo que eventualmente firmes deberá quedar limitado para abajo por la tasas actuales, la pauta para esto es que se encuentre un techo mas bajo que el actual para sobrellevar la situación
• De mas esta decir que vos no podes quedar presa de nada. Si se fija algo temporal y antes sale la resolución final esto quedará atado a lo dispuesto en esta ultima debiendo caer lo anterior. Esto esta planteado también y en la solución de largo plazo quedará. Por otra parte siempre hablamos con jefatura y bcra de algo temporal mientras arribábamos a algo defnitivo, por lo que lo temporal no sea en jerarquía superior a lo definitivo

Las tasas de plazo fijo que ajustan la tasa del préstamo para casi todos los deudores del Francés están en niveles del 11.8-12.8%.
El promedio mensual + el spread esta dando una tasa a aplicar al préstamo para febrero (reitero, aun no cerro el mes) del orden del 17.5% para aquellos que ajustan por tasa pf total bancos y del 18.2% para los prestamos que se ajustan por el total bancos privados.

Aun están altas, pero para que tengan idea al momento de sentarse no solo de los números que les informo antes sino que: CUALQUIER TASA MAS BAJA QUE LA ACTUAL QUE SE FIJE EN LA NEGOCIACION DEBE TENER INCLUIDO EL SPREAD, O SEA, DEBE SER TASA FINAL Y DEBE SER MAS BAJA QUE LAS QUE LES MENCIONO MAS ARRIBA, QUE ESTAN AL 19/02/09.

La propuesta del banco debe incluir:

• Rebaja de cuota
• Rebaja de tasa
• Amortización de capital en cada cuota
• Plazo transitorio de arreglo
• No capitalización de intereses
• No alargamiento de los plazos.

Actualizo tambien con estos otros tips de negociacion enviados por Pablo P.

Humildemente quiero hacer un aporte para esta etapa. Algunos años fui comprador y tengo entrenamiento en negociación, asi que quería pasarles algunos tips.

1) Negociador profesional. Tengan en cuenta que del otro lado van a tener un negociador profesional, muy entrenado en esto. El va a tener preparada la negociación, con todos nuestros datos y va a tener objetivos fijados por el banco. Va a tener un rango en el que se puede mover. No nos puede otorgar cualquier cosa.

2) Preparar la negociación. Asi como el negociador del banco va a tener preparada una estrategia y objetivos, es aconsejable hacer lo mismo. Sería muy bueno tener calculada la cuota máxima que uno podría pagar y cual sería la cuota que “desearía” pagar. . Tener esto bien claro será de mucha ayuda en la negociación. Tener bien claro el ingreso que se tiene ( y el que se tenía al recibir el crédito), los gastos de la familia y el margen que queda para la cuota. También tener un objetivo de tasa y un máximo que se podría aceptar. Es importante que estos objetivos sean realistas y no utopías.

3) Mantener el control. Bajo ningún concepto hay que enojarse, gritar o perder la calma. Del otro lado tienen a un negociador, no al dueño del banco, de nada sirve enojarse con él. La pérdida de control implica el fracaso de la negociación o peor aun, que la otra parte tome el control y use ese enojo en nuestra contra.

4) A veces un no acuerdo es el mejor acuerdo. Muchas negociaciones pueden no llegar a un acuerdo. No hay que dejarse apurar por la otra parte. Si el ofrecimiento final de la otra parte no satisface el mínimo que queriamos lograr, no hay que dejarse forzar a un mal acuerdo. Hay que tantear si el negociador puede llevarse una contrapropuesta para revisar con sus superiores. Al banco no le interesa ejecutar propiedades o tener morosos, va a aparecer otra instancia (aunque lo quieran negar).

5) Propuestas. Es esperable que el negociador no haga su mejor propuesta de entrada. Es recomendable indagar un poco, buscar una contrapropuesta para hacerle y ver cual es su margen de negociación antes de cerrar el acuerdo.

Minuta Mesa de Trabajo del grupo Hipotecarios con el BCRA (19/02/2009)

¿Que?

Estimados deudores. Ayer jueves 19 de febrero de 2009 reunidos en el BCRA los coordinadores del grupo con el Dr. Hector Biondo durante tres horas (18 a 21.15) logramos definir el comienzo a la primera etapa que es la solución a corto plazo. La misma se basa en coordinar con los técnicos del BCRA el comienzo de negociaciones individuales con los bancos acreedores para lograr alivianar el excesivo incremento de cuota que hace insostenible el pago del crédito. El Dr. Martin Redrado hablo con los presidentes de los bancos para pedirles que envíen gente idónea en el tema y por supuesto abierta a la negociación. 

¿Cuando y como?

Estas reuniones comenzaran progresivamente a partir del Martes próximo en oficinas del BCRA destinadas específicamente para tal fin. Ahi mismo se reunirán una persona del banco acreedor idónea y con poder de decisión para definir una solución en el lugar, un observador del BCRA que tomará nota de todo, el deudor y quien lo desee dentro de lo posible un coordinador del grupo. Digo progresivamente por que los primeros días tal vez pasen 10 personas por dia para ir viendo la dinámica de las negociaciones, si estas dan resultado y llegan a buen puerto estimamos acelerarlas a unas 20 o 40 personas por día ya que habrán varias en simultáneo. Las personas que participen cada dia de las negociaciones serán citadas por los mismos bancos. Es vital que cada deudor citado lleve su mutuo, antecedentes, recibos de sueldo y/o declaracion jurada al momento de la reunión, asi también como la lista de irregularidades que hemos listado en caso de haber detectado alguna.

¿Por que no es general para todos sin hacer reuniones individuales?

En principio que los Bancos Privados son distintos entre si como asi tambien sus posiblidades y, a su vez, la situacion de cada uno de nosotros tambien es distinta, por lo que seria bueno quizas arribar a soluciones a medida de cada caso, pues lo optimo para uno quizas no lo sea para otro.

Yo soy del interior, ¿como hago?

Para los que somos del interior, se ultimaran los detalles la semana que viene pero les adelanto que en un principio la idea es que vamos a ser atendidos en las sucursales de los bancos, la mesa de trabajo se reunirá semana a semana para evaluar el progreso de estas medidas.

Sugerencias

* No Permitir que se contemple subir el capital adeudado durante la negociación por ningún motivo.
* Siempre se debe amortizar algo de capital con cada cuota.
* El resultado de cada negociación debe ser una reducción de la cuota por medio de una baja en los intereses.
* Cualquiera sea el resultado de la negociación no deberá generar ningún gasto extra.
* Ver el tema de la retroactividad de lo cobrado o lo que esta en mora, debiendo solucionar esta cuestion por medio de la reduccion aplicable a Noviembre / Diciembre / Enero.
* En caso de que exista una oferta abusiva por parte del banco acreedor esa reunión individual será suspendida y pospuesta para poder evaluarla en detalle.
* No se impacienten y salgan corriendo a negociar a los bancos por su cuenta si aun no son citados, podrían obtener un resultado negativo que siente precedente.
* Si alguien no puede participar el dia y hora que es citado, obviamente no pierde la reunion, se replanteara para otro momento.
* Seguimos negociando por la solución definitiva a largo plazo.

IMPORTANTE

Todas las consultas por este tema serán canalizadas en el foro para que quede un registro y se forme un lugar de consulta ademas de que no se repitan preguntas. No se responde por mail.

Foro para preguntas: http://www.hipotecarios.org/foro/viewtopic.php?f=10&t=172

- Tal como se acordó la semana pasada en la reunión con el Jefe de Gabinete, Sergio Massa, el día 12 de febrero dimos inicio a la Mesa de Trabajo para llegar a una solución a nuestro problema.
- Nos hemos reunido a ultima hora de la tarde en oficinas del B.C.R.A. , Diego Ferrari, Dario Pavoni, Cristian Beckerle, Fernando Vieyra y quien suscribe, por parte de los deudores; la gente de Jefatura de Gabinete que habia comprometido su presencia y cumplio y funcionarios de alta jerarquia por parte del BCRA.
- Conformamos la mesa de trabajo tal como hemos informado en la reunion del sabado pasado y apuntado en la ultima minuta de èsta reunion.
- Presentamos los listados por Bancos con todos los deudores registrados
- Se presentò el listado con el detalle de incorrecciones / irregularidades detectadas.
- Estamos analizando las alternativas de solucion presentadas por el grupo al contar ya con el aporte de la cuestion politica por un lado, tecnica por el otro y nuestro aporte como deudores y la situacion que padecemos.

Valoramos los siguientes aspectos:
- Se cumplieron los tiempos en que habiamos acordado reunirnos.
- Se comenzo a trabajar en los aspectos sustanciales
- Quienes habian asumido el compromiso de asistir, tanto por parte de Jefatura de Gabinete como por parte del BCRA, asistieron.

Proximos pasos:
- Reunion de la mesa de trabajo la semana que viene.
Tal como hemos mencionado en la reunion del sabado, al menos en 15 dias debieramos arribar a la solucion transitoria y apuntalar la definitiva, hacia esto nos encaminamos.
Los pasos en ese sentido se estan cumpliendo.
Entendemos la ansiedad, porque tambien juega la nuestra, pero como siempre hemos hecho,  mantendremos la prudencia hasta tener conclusiones definitivas en cada caso, a fin de no generar falsas expectativas sobre conclusiones que no esten cerradas.

Les informaremos todo avance concreto que tengamos.

Javier Caggia