Deudores Hipotecarios

Les dejo este excelente apunte enviado por Claudio. Espero les sea de utilidad para encarar las negociaciones particulares.

Para tener en mente

• Si al comenzar las negociaciones no nos favorecen, se suspenden.
• Con ir a escuchar no se pierde nada.
• Nadie tiene que firmar nada ese día, ni siquiera dar una respuesta positiva o negativa.
• Es ir, escuchar y después decidir.

Pautas para la negociación

• No permitir bajo ningún aspecto que se nos incremente la deuda
• Lo que se tiene que acordar es la baja de la tasa o la cuota, y la baja de la tasa es un tope, es decir si la tasa esta por debajo de la tasa que acordamos nos van aplicar esa que esta por debajo.
• Notas aclaratoria sobre este punto:
  • Hay que hablar solamente es la baja de tasa y baja de cuota, eso es lo acordado con el BCRA.
  • La baja de la cuota tiene que ser como consecuencia de la baja de la tasa.
  • Habría dos posibilidades de reducción en el importe de la cuota:
  1. Mediante la reducción de la tasa fijando un tope (que influirá en la cuota)
  2. Reducción directamente en el importe de la cuota

Fijar una reducción en la tasa sería fijar un tope para esa tasa. Es decir, que si la tasa en un futuro bajara por debajo que lo que se acuerde en la reunión como tope, que se nos aplique la más baja. La reducción directa en el importe de la cuota NO IMPLICA que la diferencia correspondiente al interés se pase al capital.

• Que plazo de aplicación?
• Como lo van a instrumentar?
• No se sientan obligados a negociar si no están de acuerdo, eso va a pasar a una estadística, cuantos negociaron y cuantos no, que va demostrar el fruto de esta inciativa, (Quizás sea muy buena, por que hay buena predisposición de las partes o sea un fracaso por que los bancos o nosotros estamos en una postura dura)
• Que nos den algo por escrito, para que nosotros analicemos en frío en nuestras casas, hay una realidad, si no acordamos y vamos con una postura de que voy a escuchar que proponen y me voy a mi casa, esto se va alargar mucho. Lo que se me ocurre es que si estamos de acuerdo con el banco, le podemos decir que después lo podemos manejar en cada sucursal pero llevarse claro que fue lo que negociamos.
• No se contempla subir el capital adeudado durante la negociación por ningún motivo.
• Siempre se debe amortizar algo de capital con cada cuota.
• El resultado de cada negociación debe ser una reducción de la cuota.
• Cualquiera sea el resultado de la negociación no deberá generar ningún gasto extra.
• En caso de que exista una oferta abusiva por parte del banco acreedor esa reunión individual será suspendida y pospuesta para poder evaluarla en detalle.
• No hay un plazo estipulado para la de corto plazo, así como el Provincia dijo hasta marzo (por otra parte estamos viendo para ver que va a hacer cuando venza o que lo prorrogue, pero es otro cantar porque allí influye otros factores) El tiempo será lo que propone el Banco pero no puede ser inferior al menos en 3 meses como el Provincia como mínimo.
• Siempre la tasa deberá ser inferior a la que te están cobrando hoy y que a su vez sea pagable. Ya mencione no creo que ofrezcan el 12 pero tampoco se aceptará un 19% porque es casi la de hoy. Creo que el antecedente del provincia sirve.
• La inscripción en AFIP es suficiente ya que en función de la categoría se infieren ingresos pues esta se encuentra determinada por un tope de facturación
• Yo me sentaría escucharía la propuesta y en caso de tener alguna arquitectura financiera rara pediría aunque sea en una simple hoja que la expliquen, si hay que firmar alguna addenda o escrito pediría modelo y luego si es viable y a uno le cierra presentarse en el banco a acordar esto.
• Si baja mas lo que eventualmente firmes deberá quedar limitado para abajo por la tasas actuales, la pauta para esto es que se encuentre un techo mas bajo que el actual para sobrellevar la situación
• De mas esta decir que vos no podes quedar presa de nada. Si se fija algo temporal y antes sale la resolución final esto quedará atado a lo dispuesto en esta ultima debiendo caer lo anterior. Esto esta planteado también y en la solución de largo plazo quedará. Por otra parte siempre hablamos con jefatura y bcra de algo temporal mientras arribábamos a algo defnitivo, por lo que lo temporal no sea en jerarquía superior a lo definitivo

Las tasas de plazo fijo que ajustan la tasa del préstamo para casi todos los deudores del Francés están en niveles del 11.8-12.8%.
El promedio mensual + el spread esta dando una tasa a aplicar al préstamo para febrero (reitero, aun no cerro el mes) del orden del 17.5% para aquellos que ajustan por tasa pf total bancos y del 18.2% para los prestamos que se ajustan por el total bancos privados.

Aun están altas, pero para que tengan idea al momento de sentarse no solo de los números que les informo antes sino que: CUALQUIER TASA MAS BAJA QUE LA ACTUAL QUE SE FIJE EN LA NEGOCIACION DEBE TENER INCLUIDO EL SPREAD, O SEA, DEBE SER TASA FINAL Y DEBE SER MAS BAJA QUE LAS QUE LES MENCIONO MAS ARRIBA, QUE ESTAN AL 19/02/09.

La propuesta del banco debe incluir:

• Rebaja de cuota
• Rebaja de tasa
• Amortización de capital en cada cuota
• Plazo transitorio de arreglo
• No capitalización de intereses
• No alargamiento de los plazos.

Actualizo tambien con estos otros tips de negociacion enviados por Pablo P.

Humildemente quiero hacer un aporte para esta etapa. Algunos años fui comprador y tengo entrenamiento en negociación, asi que quería pasarles algunos tips.

1) Negociador profesional. Tengan en cuenta que del otro lado van a tener un negociador profesional, muy entrenado en esto. El va a tener preparada la negociación, con todos nuestros datos y va a tener objetivos fijados por el banco. Va a tener un rango en el que se puede mover. No nos puede otorgar cualquier cosa.

2) Preparar la negociación. Asi como el negociador del banco va a tener preparada una estrategia y objetivos, es aconsejable hacer lo mismo. Sería muy bueno tener calculada la cuota máxima que uno podría pagar y cual sería la cuota que “desearía” pagar. . Tener esto bien claro será de mucha ayuda en la negociación. Tener bien claro el ingreso que se tiene ( y el que se tenía al recibir el crédito), los gastos de la familia y el margen que queda para la cuota. También tener un objetivo de tasa y un máximo que se podría aceptar. Es importante que estos objetivos sean realistas y no utopías.

3) Mantener el control. Bajo ningún concepto hay que enojarse, gritar o perder la calma. Del otro lado tienen a un negociador, no al dueño del banco, de nada sirve enojarse con él. La pérdida de control implica el fracaso de la negociación o peor aun, que la otra parte tome el control y use ese enojo en nuestra contra.

4) A veces un no acuerdo es el mejor acuerdo. Muchas negociaciones pueden no llegar a un acuerdo. No hay que dejarse apurar por la otra parte. Si el ofrecimiento final de la otra parte no satisface el mínimo que queriamos lograr, no hay que dejarse forzar a un mal acuerdo. Hay que tantear si el negociador puede llevarse una contrapropuesta para revisar con sus superiores. Al banco no le interesa ejecutar propiedades o tener morosos, va a aparecer otra instancia (aunque lo quieran negar).

5) Propuestas. Es esperable que el negociador no haga su mejor propuesta de entrada. Es recomendable indagar un poco, buscar una contrapropuesta para hacerle y ver cual es su margen de negociación antes de cerrar el acuerdo.